C’est LA QUESTION qui m’est le plus souvent posée, “peut-on investir en immobilier en Belgique sans fonds propres ?” alors bien sûre, la majorité des personnes qui me pose cette question me la pose parce qu’ils n’ont pas d’épargne et des fois même de situation financière stable, et ils cherchent d’autres manières de pouvoir gagner de l’argent comme par exemple en faisant un investissement immobilier.

Mais évidemment pour ce genre de profil c’est presque impossible et si ça l’est, c’est suicidaire de se lancer dans de telles circonstances. On risque à la moindre difficulté de devoir tout vendre et là, à la place de gagner de l’argent on risque de s’endetter pendant longtemps.

Chaque chose en son temps comme on dit, et les étapes sont :

1. Avoir des revenus du travail qui permet d’emprunter
   
2. Avoir de l’épargne comme matelas de sécurité
   
3. Regarder pour investir en investissant le moins de fonds propres possible

J’en parle beaucoup plus précisément dans ma série de vidéo sur “🏠 Comment réaliser son premier investissement immobilier”

Mais pour ceux qui ont la situation financière qui le permet, et c’est peut être ton cas, c’est possible de faire un investissement sans apport de fonds propres et d’en plus gagner de l’argent tous les mois grâce à son investissement immobilier.

Dans cet article, on va parler de la situation de Vincent et de l’investissement immo qu’il a fait en ne dépensant que … 15€ de fonds propres et qui va lui permettre dans quelques années de gagner 200€ NET de cash flow tous les mois. ( Oui oui, c’est encore possible en Belgique en 2018 )

Qui est Vincent ?

Je vais présenter un peu son profil, Vincent habite Renaix en Flandre, il est indépendant et fait de l’assistance administrative pour des sociétés en télétravail. Il a un revenu tout ce qu’il y a de plus traditionnel.

Il est actuellement locataire de son habitation principale, n’a aucun crédit et possède un peu d’épargne qu’il préfère garder comme sécurité et donc ne pas trop en investir.

Suite à certaines de mes vidéos qu’il a suivies sur ma chaine YouTube, Vincent a préparé sa situation financière en supprimant sa carte de crédit et il a fait attention à ses dépenses durant les mois précédents l’achat pour montrer aux banques qu’il gère ses finances en bon père de famille.

Il s’est donné les moyens de trouver une bonne affaire

Il s’était donné comme objectif de faire un investissement immobilier qui lui génèrerait du cash-flow NET (donc gagner de l’argent maintenant et pas dans 20 ans)  tous les mois en investissant le moins possible. Et pour y arriver, il s’est donné les moyens d’y arriver et comme il le dit dans la vidéo, il y a dû faire beaucoup de km.

La première chose qu’il a faite c’est se créer un outil de calcul pour pouvoir identifier les bonnes affaires lorsqu’il regarde les annonces. Si tu n’as pas d’outil à détecter les bonnes affaires, j’en propose un super complet ici :

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Ensuite, il s’est armé de patience et s’est créé une routine qui consistait à aller regarder tous les matins juste après s’être levé, les nouvelles annonces immobilières qui étaient publiées sur plusieurs sites. Des sites comme IMMOWEB, VLAN, IMMOTRANSIT, … par exemple.

Il n’a pas hésité à faire des recherches dans une grande zone ( à plus d’1 heure de route de chez lui) pour réussir à dénicher la bonne affaire.

Après 3-4 mois de recherche intensive et une petite dizaine de visites de biens, il a trouvé le bien immobilier qui correspondait à tous ces critères.

Il a trouvé un appartement tellement bon marché que les banques lui demandaient si ce n’était pas un abri de jardin qu’il achetait

L’appartement qu’il a trouvé est un appartement de 60 m2 situé au centre de Manage à La Louvière au prix de 39000€. L’appartement était affiché avec un prix enchère à partir de 30000€ et il m’a dit qu’il a enchéri 2 fois pour l’avoir à 39000€.

L’emplacement était intéressant parce tout est rapidement accessible, que ce soit les transports en commun, les magasins, etc.

L’appartement n’a pas une grande finition, mais néanmoins est aux normes au niveau de l’électricité et est en état suffisant pour pouvoir être loué immédiatement. C’était important pour lui, car il n’est pas très grand bricoleur.

L’appartement était libre d’occupation, donc il n’avait pas de locataire quand il l’a acheté, mais il avait des anciens baux qui prouvaient qu’il avait déjà été loué à 420€ par mois.

Avec un loyer remis à jour, il projetait de le louer à 450€ par mois. Comme j’écris cet article quelques semaines plus tard, je confirme qu’il le loue actuellement l’appartement à ce prix-là.

Il a acheté l’appartement sans apporter de fonds propres

Ce fût un peu le parcours du combattant, il a dû aller voir plusieurs banques et des fois loin de chez lui pour pouvoir trouver une solution à son problème et pour pouvoir tout financer et donc acheter sans apporter de fonds propres.

Il m’expliqua que certaines banques l’ont même énervé en lui expliquant que ce qu’il cherchait c’était impossible et qu’on ne prêtait plus les frais d’acte pour un investissement. ( Attention que pour son habitation personnelle c’est plus facile à trouver ).

D’autres on-dit qu’il ne lui prêtait pas tout simplement pas parce que le montant était trop bas ou encore parce qu’elles demandaient un apport en fonds propres. C’est normal, les banques gagnent un pourcentage du taux d’intérêt et les taux d’intérêt sont bas alors sur 39000€ elles ne gagnent pas grand-chose. (J’ai eu le même problème pour ma maison à 50000€ …)

D’ailleurs il a dû improviser parce qu’il avait trouvé une banque qui voulait bien lui financer 125% en emprunt hypothécaire, mais la somme était trop basse, donc il a u un refus.

Pour finir, il a décidé de financer en 2 parties. Il a pris un emprunt hypothécaire à 100% sur le prix d’achat et un emprunt personnel de 4 ans sur les frais d’acte d’achat.

1. Emprunt hypothécaire sur 20ans à 2%
   
2. Crédit personnel sur 4ans à 4,99%

Il paye 390€ pendant 4 ans pour les 2 emprunts et après les 4ans, il redescend à 195€ et il loue son appartement à 450€ par mois.

Donc pendant 4ans, s’il n’a pas de problèmes imprévus de chômage locatif ou de dégradation, le locataire paye tout et l’appartement ne coûte rien à Vincent et après les 4 ans, il lui fait gagner +- 200€ NET par mois en plus de rembourser l’emprunt évidemment.

Les projets de Vincent pour son et ses futurs investissements immobiliers

Vincent va surement regarder pour remonter le niveau de finition du bien après les 4 ans pour apporter une plus-value et pouvoir louer plus cher.

Comme il a réussi à investir sans apport de fonds propres dans cet appartement et que les choses se déroulent bien, il compte refaire un second investissement assez rapidement surement début de l’année prochaine pour faire grandir son patrimoine immobilier.

Les 3 conseils de Vincent pour ceux qui désirent faire comme lui

Si Vincent a réussi à faire ce premier investissement sans fonds propres investi, c’est parce qu’il est passé massivement à l’action et qu’il s’est battu pour trouver des solutions aux problèmes sans abandonner.

Alors naturellement, avec une touche d’humour, ses trois conseils sont :

1. Bougez votre Q !
   
2. Bougez votre Q !
   
3. Bougez votre Q !