📈 Stratégie immobilière belge – Le placement en 5 ans

📈 Stratégie immobilière belge – Le placement en 5 ans


Certains comme moi sont jeunes (enfin 29 ans
 la trentaine approche un peu trop vite Ă  mon goĂ»t ) et peuvent encore avoir des emprunts longs et espĂ©rer optimiser leurs investissements pour avoir des bons cash-flows. Quand on est jeune, les principales difficultĂ©s sont d’apporter des garanties et/ou des fonds propres.

Lorsqu’on est plus ĂągĂ©, la problĂ©matique s’inverse, on a plus de mal Ă  avoir les emprunts sur des longues durĂ©es, mais on a normalement plus de garanties et de fonds propres. Et certaines stratĂ©gies d’investissement immobilier en Belgique sont plus difficiles Ă  mettre en place surtout que quand on a 50 ans, on ne veut pas avoir les fruits de nos investissements dans 20 ans.

NĂ©anmoins, il existe diffĂ©rentes stratĂ©gies qui peuvent permettre de gagner beaucoup d’argent grĂące Ă  l’immobilier sur une courte durĂ©e et sans devoir faire des longs emprunts.

Celle dont je vais parler dans cet article permet d’investir des fonds propres durant 5 ans dans un bien immobilier et de faire plus de 15% de rentabilitĂ© sur l’argent investi par an.

Le principe du placement pendant 5 ans

La stratégie qui consiste à placer son argent pendant 5 ans est simple.

En pratique il suffit d’acheter un bien immobilier, de le louer durant 5 ans et de le vendre.

Et la somme récupérée lors de la vente va permettre de récupérer son capital avec un beau bénéfice à la clef.

Le principe du placement pendant 5 ans.JPG

Comment investir pour que ça fonctionne

  1. Il faut que lors de la revente, on puisse faire une plus-value d’au minimum les montants d’acte d’achat. De cette maniĂšre, on rĂ©cupĂšre le manque Ă  gagner qu’on a eu Ă  cause des taxes.
    1. Pour y arriver, il faut soit acheter le bien 15% à 20% en dessous du prix du marché.
    2. Ou apporter une plus value grñce à des travaux ou un changement d’utilisation du bien.
    3. Ou acheter un bien dont on sait que 5 ans plus tard, l’évolution du prix du marchĂ© lui aura donner une plus value.
  2. Il faut que l’investissement soit stable durant 5 ans, c’est Ă  dire acheter un bien qui a peu de risque de nous apporter des gros travaux imprĂ©vus et des longues pĂ©riodes de chĂŽmage locatif
    1. L’état du bien lors de la mise en location va dĂ©terminer si on risque d’avoir des problĂšmes. Donc ou acheter un bien qu’on rĂ©nove dĂšs le dĂ©part ou acheter un bien en bon Ă©tat.
    2. Chercher des locataires fiables et qui dĂ©sirent rester durant une longue pĂ©riode mĂȘme quitte Ă  louer Ă  un prix lĂ©gĂšrement infĂ©rieur au prix du marchĂ©.
  3. Il faut que le montant du loyer paye tous les frais de la maison. C’est Ă  dire l’emprunt, le prĂ©compte immobilier, les assurances, etc.
    1. Il faut faire attention au prix du bien qu’on achĂšte, au prix des loyer pratiquĂ© dans la rĂ©gion et au frais liĂ©.

Comment investir pour que ça fonctionne

Pourquoi ça fonctionne encore aujourd’hui ?

L’immobilier en Belgique a un systùme de taxes trùs particulier et si on revend aprùs 5ans, on ne paye aucun impît sur la plus-value.

“Un propriĂ©taire qui vend son immeuble pourrait devoir payer une taxe sur la plus-value de son immeuble.

Cette taxation n’est toutefois applicable que s’il existe un dĂ©lai de moins de 5 ans entre les deux opĂ©rations, 
”

Voir la source ici sur le site des notaires belges : https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/fiscalite-immobiliere/taxes-sur-les-plus-values-immobilieres

L’indemnitĂ© et les frais que l’on doit payer Ă  la banque pour rembourser notre emprunt sont peu Ă©levĂ©s. Ça s’appelle l’indemnitĂ© de remploi.

“Le montant de l’indemnitĂ© est fixĂ© librement lors de la conclusion de l’emprunt. Il est gĂ©nĂ©ralement Ă©gal Ă  trois mois d’intĂ©rĂȘts. Cela ne veut pas dire qu’il est Ă©gal Ă  trois mensualitĂ©s de remboursement, mais bien Ă  trois fois la partie d’intĂ©rĂȘt comprise dans la derniĂšre mensualitĂ©.”

Voir la source ici sur le site des notaires belges : https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/2-remboursement/indemnite-de-remploi

Il y a Ă©galement d’autres frais comme la main levĂ©e de l’inscription hypothĂ©caire et autres frais de notaire.

Et pour gagner beaucoup d’argent avec cette technique, il faut avoir un emprunt avec des taux d’intĂ©rĂȘt bas, car sinon, le locataire ne rembourserait pas beaucoup de capital durant les 5 premiĂšres annĂ©es du crĂ©dit. Ça tombe bien, actuellement les taux d’intĂ©rĂȘt sont toujours historiquement bas.

Pourquoi ça fonctionne encore aujourd’hui .JPG

En chiffre ça donne quoi ?

Imaginons une maison achetĂ©e 100 000€ avec un emprunt Ă  2% qui reprĂ©sente 505€ par mois et louĂ©e 600€ par mois par le locataire.

En chiffre ça donne quoi ?

Le placement rapporte combien au final ?

Dans cet exemple, le placement de 20000 € en 5 ans a rapportĂ© 15200€ NET ce qui fait du 15% par an.

L’image exprimera mieux ça qu’un long paragraphe. ( Attention que je n’ai pas Ă©tĂ© cherchĂ© les chiffres prĂ©cis au niveau des frais donc la rĂ©alitĂ© peut lĂ©gĂšrement varier )

Alors Ă©videmment, le placement est risquĂ© et il faut Ă©viter de le faire sans se former un minimum, nĂ©anmoins je pense que 15% c’est nettement supĂ©rieur Ă  ce que les banques nous proposent.

Le placement rapporte combien au final ?

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