Certains comme moi sont jeunes (enfin 29 ans… la trentaine approche un peu trop vite à mon goût ) et peuvent encore avoir des emprunts longs et espérer optimiser leurs investissements pour avoir des bons cash-flows. Quand on est jeune, les principales difficultés sont d’apporter des garanties et/ou des fonds propres.

Lorsqu’on est plus âgé, la problématique s’inverse, on a plus de mal à avoir les emprunts sur des longues durées, mais on a normalement plus de garanties et de fonds propres. Et certaines stratégies d’investissement immobilier en Belgique sont plus difficiles à mettre en place surtout que quand on a 50 ans, on ne veut pas avoir les fruits de nos investissements dans 20 ans.

Néanmoins, il existe différentes stratégies qui peuvent permettre de gagner beaucoup d’argent grâce à l’immobilier sur une courte durée et sans devoir faire des longs emprunts.

Celle dont je vais parler dans cet article permet d’investir des fonds propres durant 5 ans dans un bien immobilier et de faire plus de 15% de rentabilité sur l’argent investi par an.

Le principe du placement pendant 5 ans

La stratégie qui consiste à placer son argent pendant 5 ans est simple.

En pratique il suffit d’acheter un bien immobilier, de le louer durant 5 ans et de le vendre.

Et la somme récupérée lors de la vente va permettre de récupérer son capital avec un beau bénéfice à la clef.

Comment investir pour que ça fonctionne

1. Il faut que lors de la revente, on puisse faire une plus-value d’au minimum les montants d’acte d’achat. De cette manière, on récupère le manque à gagner qu’on a eu à cause des taxes.
   1. Pour y arriver, il faut soit acheter le bien 15% à 20% en dessous du prix du marché.
   2. Ou apporter une plus value grâce à des travaux ou un changement d’utilisation du bien.
   3. Ou acheter un bien dont on sait que 5 ans plus tard, l’évolution du prix du marché lui aura donner une plus value.
2. Il faut que l’investissement soit stable durant 5 ans, c’est à dire acheter un bien qui a peu de risque de nous apporter des gros travaux imprévus et des longues périodes de chômage locatif
   1. L’état du bien lors de la mise en location va déterminer si on risque d’avoir des problèmes. Donc ou acheter un bien qu’on rénove dès le départ ou acheter un bien en bon état.
   2. Chercher des locataires fiables et qui désirent rester durant une longue période même quitte à louer à un prix légèrement inférieur au prix du marché.
3. Il faut que le montant du loyer paye tous les frais de la maison. C’est à dire l’emprunt, le précompte immobilier, les assurances, etc.
   1. Il faut faire attention au prix du bien qu’on achète, au prix des loyer pratiqué dans la région et au frais lié.

Pourquoi ça fonctionne encore aujourd’hui ?

L’immobilier en Belgique a un système de taxes très particulier et si on revend après 5ans, on ne paye aucun impôt sur la plus-value.

“Un propriétaire qui vend son immeuble pourrait devoir payer une taxe sur la plus-value de son immeuble.

Cette taxation n’est toutefois applicable que s’il existe un délai de moins de 5 ans entre les deux opérations, …”

Voir la source ici sur le site des notaires belges : https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/fiscalite-immobiliere/taxes-sur-les-plus-values-immobilieres

L’indemnité et les frais que l’on doit payer à la banque pour rembourser notre emprunt sont peu élevés. Ça s’appelle l’indemnité de remploi.

“Le montant de l’indemnité est fixé librement lors de la conclusion de l’emprunt. Il est généralement égal à trois mois d’intérêts. Cela ne veut pas dire qu’il est égal à trois mensualités de remboursement, mais bien à trois fois la partie d’intérêt comprise dans la dernière mensualité.”

Voir la source ici sur le site des notaires belges : https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/2-remboursement/indemnite-de-remploi

Il y a également d’autres frais comme la main levée de l’inscription hypothécaire et autres frais de notaire.

Et pour gagner beaucoup d’argent avec cette technique, il faut avoir un emprunt avec des taux d’intérêt bas, car sinon, le locataire ne rembourserait pas beaucoup de capital durant les 5 premières années du crédit. Ça tombe bien, actuellement les taux d’intérêt sont toujours historiquement bas.

En chiffre ça donne quoi ?

Imaginons une maison achetée 100 000€ avec un emprunt à 2% qui représente 505€ par mois et louée 600€ par mois par le locataire.

Le placement rapporte combien au final ?

Dans cet exemple, le placement de 20000 € en 5 ans a rapporté 15200€ NET ce qui fait du 15% par an.

L’image exprimera mieux ça qu’un long paragraphe. ( Attention que je n’ai pas été cherché les chiffres précis au niveau des frais donc la réalité peut légèrement varier )

Alors évidemment, le placement est risqué et il faut éviter de le faire sans se former un minimum, néanmoins je pense que 15% c’est nettement supérieur à ce que les banques nous proposent.