Investir en immobilier est une bonne idée

L’investissement immobilier est aujourd’hui encore une bonne idée quand on désire investir son argent ou qu’on désire tout simplement avoir un formidable effet de levier financier en dépensant peu d’argent. Car il existe des types d’investissement immobilier qui peuvent demander moins de finance au départ comme la location saisonnière par exemple.

Bien sûr, tout ce qu’on fait dans la vie et encore plus dans le domaine financier possède des risques et des personnes qui vous diront qu’ils ont perdu beaucoup d’argent à cause d’un investissement qui ne tenait pas la route ou à cause de mauvais locataires vous en aurez pléthore.

Sans compter toutes les personnes qui n’ont jamais fait d’investissement immobilier ou autre d’ailleurs et qui vous conseilleront de ne pas investir parce que vous risquez de perdre votre argent.

Mais évidemment toutes ces personnes oublieront de vous dire que ce n’est pas parce elles n’ont pas réussies et qu’elles ne gagnent pas d’argent grâce à l’immobilier que ce n’est pas possible et que d’autres ne sont pas en train de devenir riche grâce à ce pilier.

D’ailleurs, je connais beaucoup de personnes dans mon entourage proche en plus de ma propre personne, qui gagnent de l’argent grâce à l’immobilier. Certains même en vive même complètement et je peux vous dire une chose c’est qu’ils n’en parlent pas beaucoup et donc ce n’est pas si facile d’avoir des retours d’expériences positives.

En Belgique, quand on gagne de l’argent et qu’en plus on le gagne sans échanger son temps comme dans le cas d’un investissement immobilier, on n’est pas spécialement très bien vu et vous ne manquerez pas de croiser des personnes qui auront des comportements un peu bizarre et même désagréable par moment.

Du coup beaucoup d’investisseurs, n’ont pas spécialement envie d’en parler surtout qu’ils ont l’impression que s’ils en parlent et donnent leurs astuces, ils risquent de se créer des concurrents.

Moi je crois qu’en moins de 10 ans avec un emploi avec un salaire normal et un peu d’économie (entre 1300 € et 2000 € net par mois et quelques milliers d’euros ) on peut si on est très très motivé et qu’on a pas peur de prendre des risques, gagner de quoi quitter son emploi et vivre complètement de ses investissements immobiliers.

Bien évidemment, je n’ai pas dit que c’était facile, que tout le monde peut y arriver et que ça ne demanderait pas beaucoup de travail ni qu’on y arrive sans se former et investir de l’argent.

Pourquoi l’immobilier est un des meilleurs investissement ?

Faire un investissement immobilier combine 3 qualités que la bourse et l’entrepreneuriat n’ont pas surtout en Belgique.

Ça permet d’investir l’argent des autres grâces à un ou plusieurs emprunts bancaires qui peuvent suivant les circonstances, couvrir une grosse partie ou la totalité des frais et du prix d’achat.

Ce sont des investissements plus faciles que l’entrepreneuriat et très souvent moins risqués. Contrairement à ce qu’on dit, l’immobilier si on investit intelligemment, même si on fait une mauvaise affaire, on ne perd pas spécialement toutes ses économies et on n’est pas endetté à vie. Même si j’avoue qu’il faut évier de faire une trop mauvaise affaire au début sinon c’est plus difficile de remonter.

La dernière chose et pas des moindres, la taxation actuelle en immobilier, même si celle-ci risque de changer permet une fois qu’on arrive à dégager des marges de ses investissements, d’évoluer rapidement sans être taxé sur le bénéfice. Mais vu les taxes forfaitaires très élevées on n’y arrive pas n’importe comment.

Cette vidéo donne plus de détails sur le système de taxation belge :

La taxation à 15% à partir du 3éme investissement en Wallonie est annulée en 2018.

Quel est la rentabilité en immobilier ?

Alors quand on parle parle de rentabilité, moi personnellement, ça me fait attraper des boutons !

On a déterminé certains calculs comme base qui permet de savoir si un investissement est intéressant à faire ou non, mais en réalité, nos moyens financiers, le temps qu’on désire y investir et la vision à long terme que l’on a de nos investissements déterminent le type de bien immobilier, le type de location, la rentabilité, les fonds propres qu’on doit procéder et la durée des emprunts hypothécaires qu’on va faire.

Donc je vous conseille de prendre le calcul de la rentabilité juste comme un indicateur, mais certainement pas de choisir ou non de faire un investissement sur ce critère.

D’ailleurs, je le dis souvent dans mes vidéos, ça ne sert à rien de perdre trop de temps pour attendre la super bonne affaire, en immobilier le temps est notre meilleur allié et il est donc préférable d’enchainer le plus souvent possible des affaires rentables que de de passer des années à chercher l’affaire du siècle.

Voici une vidéo où j’explique un peu mieux comment on peut calculer la rentabilité d’un investissement immobilier:

Je corrige un peu la vidéo, en Belgique les frais et les taxes étant facilement calculables, tous les bons agents immobiliers parleront de rentabilité net, néanmoins comme mentionné plus haut et dans la vidéo, préférez votre propre méthode de calcul de rentabilité suivant vos objectifs.

Et évidemment, ma vidéo n’est pas exhaustive !

On me demande souvent à partir de combien de rentabilité un bien est intéressant et évidemment souvent je m’abstiens de répondre.

Voici un exemple concret d’investissement pas parfait, mais rentable que j’ai réalisé en 2016 :

Comment bien se préparer à investir en immobilier ?

C’est triste à dire et beaucoup, beaucoup de personnes aimeraient que ce soit le cas, mais l’immobilier n’est pas un pilier dans lequel on arrivera à évoluer si on ne sait pas apporter des garanties financières aux banques et si on ne sait pas gérer son argent.

On voit beaucoup de personnes surtout des Français, mais il y a aussi des Belges qui ont réussi à faire des investissements sans fonds propres placés dans la transaction. Alors évidemment ça fait rêver et on a l’impression qu’on peut arriver à gagner de l’argent grâce à l’immobilier en étant au chômage et sans avoir d’épargne ni de patrimoine à mettre en garantie.

Mais la réalité est autre. Les investisseurs ne mentent pas quand ils disent qu’ils ont acheté sans placer de fonds propres, mais souvent ils omettent de dire qu’ils en avaient peut être beaucoup sur leurs comptes bancaires ou qu’ils ont des salaires au-dessus de la moyenne ou encore qu’ils ont peut être mit en garantie du patrimoine ou d’autres personnes comme garantes.

De ce qui est du cas de l’habitation propre et personnel par contre c’est plus facile et il y a beaucoup de personnes qui arrivent avec des crédits sociaux à acheter sans fonds propres et sans garanties, mais on sort du cadre de l’investissement immobilier.

Donc la première chose à faire est de se créer une situation financière propice à l’investissement.

Et le plus facile pour y arriver au début c’est d’avoir un travail et de réussir à économiser ou de demander de l’aide-externe comme des garanties et/ou des fonds à sa famille.

Dans quel type d’investissement immobilier investir ?

Alors évidemment, la première chose est de chercher des biens immobiliers qui sont dans notre budget, mais comment savoir quel est notre budget ?

Même si suivant le projet, le budget peut varier légèrement, les banques sont capables de donner des pistes sur ce qu’elles sont d’accord de vous prêter comment vous le prêter suivant votre situation financière. Donc faire quelques rendez-vous avec des banquiers de plusieurs banques très différentes vous fournira beaucoup d’informations intéressantes.

J’avais fait une petite vidéo qui parlait de comment j’ai obtenu mon premier crédit hypothécaire :

Une fois que l’on connaît notre budget, il faut savoir que des biens immobiliers, il y en a de beaucoup de sortes différentes et qu’en plus la manière de les rentabiliser peut également varier.

Il y a les maisons unifamiliales en location nue comme moi j’ai fait dans mon premier investissement, mais il y a également les immeubles à appartements, les kots pour étudiant, les locations meublées, les locations courtes durées, les locations de garage, les locations d’entrepôt, les locations de locaux commerciaux, les locations de terrains agricoles, les achats reventes, les nouvelles constructions, les divisions, la colocation et j’en passe !

Et vous savez quoi toutes ces stratégies ont leurs avantages et leurs inconvénients et toutes peuvent dans certaines circonstances être rentables.

Bon ça ne répond pas spécialement à la question dans quoi investir du coup … Il faut savoir qu’on ne peut pas être spécialiste de toutes les stratégies d’investissement immobilier et que donc il est préférable de se spécialiser dans une au début et puis de se diversifier par la suite.

Le mieux c’est de déterminer quelles sont nos ressources internes et externes (j’explique plus loin) et quels sont nos objectifs en tant qu’investisseur immobilier et de choisir son type d’investissement en corrélation directe.

Par exemple, quelqu’un qui n’a pas beaucoup de fonds propres, mais qui est un bon bricoleur, qui a du temps et qui a beaucoup de personnes prêtes à l’aider et à le conseiller dans les travaux aura plus facile de faire des investissements qui demandes des rénovations.

Quelqu’un qui a beaucoup d’argent et qui ne veut pas investir trop de temps ni prendre trop de risques dans ses investissements préférera peut-être faire l’achat d’un immeuble à appartement en bon état avec une rentabilité maitrisée, mais garantie.

Il faut donc déterminer, le temps qu’on veut y consacrer, les moyens financiers, les compétences en construction et en immobilier que l’on a et les aides externes qui peuvent nous aider.

Où faire ses premiers investissements ?

En théorie, pour sécuriser nos investissements immobiliers et les protéger d’une crise immobilière locale, il faudrait faire des investissements dans plusieurs continents différents avec des monnaies différentes.

Mais bon ce genre d’investissement réservez les pour quand vous faites des investissements juste pour le plaisir et plus pour gagner de l’argent, car ce genre d’investissement sera difficile à gérer et ça sera également difficile d’obtenir une rentabilité supérieure à la moyenne si vous n’avez pas une connaissance très approfondie du marché dans lequel vous investissez. Sans parler de l’octroi du crédit qui risque d’être plus difficile.

Mais bon je vous avoue que c’est plus une analyse qu’un retour d’expérience, car je n’ai pas de bien à l’étranger et je ne connais personne personnellement qui en a.

Pour le premier investissement, je conseille très fortement d’investir dans une région que l’on connaît bien et dans laquelle on pourrait intervenir relativement rapidement surtout si on est juste niveau finance.

Ça permet plus facilement de faire une bonne affaire et d’optimiser les coûts de fonctionnement. Néanmoins, si les régions que l’on connaît sont hors budget, il ne faut pas avoir peur de se diriger vers d’autres régions peut-être plus éloignées, mais moins chères. Il faut juste être encore plus méfiant et ne pas hésiter à étudier en profondeur le marché avant d’y investir.

Je donne d’autres détails par rapport à ce sujet dans cette vidéo :

Quand faire son premier investissement immobilier ?

Dès que possible !

Alors bien sûr le marché immobilier peut varier et être perturbé, mais presque toutes les perturbations sauf si c’est un crash généralisé seront largement compensées par le remboursement de votre emprunt et les loyers de vos locataires tous les mois.

Imaginez, si vous investissez dans une maison de 100 000 € à 18 ans en 20 ou 25 ans, et que vous la louer entre 500€ et 600€ pour éviter de sortir de l’argent de votre poche tous les mois, vous pouvez la vendre à 30 ans et récupérer une grosse partie du capital de votre emprunt remboursé par le locataire pendant 12 ans. Et si vous n’avez pas fait une mauvaise affaire, la plus-value et l’inflation couvriront sûrement les fonds propres apportés. Donc ça permettrait de récupérer +- 40 000€ ! ( Ça demanderait d’apporter des garanties externes comme les parents en garantie par exemple, mais c’est réalisable )

En immobilier, le temps est notre meilleur allié, il faut investir intelligemment et le plus tôt possible pour que la machine à générer de l’argent se mette en route et surtout acquérir de l’expérience rapidement pour recommencer encore et encore.