Comment réaliser son premier investissement en Immobilier : comment fonctionne la banque? (Partie 2)

Comment réaliser son premier investissement en Immobilier : comment fonctionne la banque? (Partie 2)

Conditions minimales pour son premier investissement:

Dans la partie 1, on a vu les conditions minimales pour pouvoir penser à un investissement immobilier. Pour rappel:

 

  • Il faut avoir un salaire confortable pour son niveau de vie
  • Il faut pouvoir donner confiance à la banque en prouvant qu’on sait gérer son argent “en bon père de famille”

 

Une fois que tu as validé ces 2 premières étapes, il faut que tu puisses déterminer plus précisément ce que tu peux emprunter à la banque.

 

Calcule ta capacité d’endettement

La capacité d’endettement est la somme totale qu’il t’es possible d’emprunter pour ton investissement. Elle dépend de plusieurs facteurs, d’une part les revenus et d’autre part les couts. Je t’en parle plus dans la deuxième partie de cet article.

 

Tes revenus:

 

A. Ton salaire :

 

En règle générale, Le banquier considère que tu peux rembourser chaque mois 33% de ton salaire, tout au long de la durée de ton crédit, pour autant que tu te laisses un certain minimum pour vivre.

 

Ainsi, au plus ton salaire est grand, au plus tu pourras emprunter.

 

En fonction de ta situation, ce niveau de 33% d’endettement peut changer. Ainsi, tu pourrais donc monter plus haut que cela, jusqu’à 45% voire 50% pour les plus grands revenus, en fonction des banques.

 

B. Tes rentes :

Tes rentes, ce sont les loyers des biens que tu loues déjà.

Si tu cherches à faire ton premier investissement, évidemment tu n’as probablement pas de rentes déjà, mais c’est un élément que tu pourras utiliser pour tes prochains investissement.

Il faudra alors aussi prendre en compte le fait que tu ne pourras pas prendre 100% de tes rentes, mais plutôt 80% environ (variable en fonction des différentes banques).

 

Tes charges: 

Ici, tous les couts que tu supportes (loyer, pension alimentaire, prêt à la consommation, … etc.), seront pris en compte pour réellement comprendre ta situation.

Bien évidemment, il est préférable d’avoir le moins de charges possibles.

 

Calcule ici ta capacité d’endettement

Comment augmenter ta capacité d’endettement?:

 

Pour augmenter ta capacité d’endettement, plusieurs stratégies existent :

 

1. Augmentes tes revenus :

 

Au plus tu auras de grands revenus, au plus tu pourras emprunter, sous 2 voies:

  • Tu pourras emprunter plus car tu auras plus de “surplus” de revenus
  • Tu pourras négocier avec les banques pour ne pas suivre les 33% d’endettement, mais peut-être 40%, 45% voire 50% (limite à définir selon les méthodes de calcul de la banque).

 

Alors si tu as une évolution de salaire en vue, ou une nouvelle source de revenus dans les prochains mois, n’hésites surtout pas à en parler à ton banquier/courtier.

 

2. Diminues tes charges:

 

Si tu as des charges mensuelles pour des choses qui n’apportent pas tellement de valeur dans ta vie, il peut être intéressant pour toi de les faire sauter pour diminuer tes charges et donc ainsi augmenter tes ressources financières disponibles.

 

Tu dois également bien faire attention aux crédits à la consommation que tu prends pour acheter une nouvelle voiture, un nouveau salon, une nouvelle TV, des vacances ou autres, car ils pourraient t’empêcher de faire une bonne affaire en immobilier.

 

3. Trouves une meilleure formule bancaire :

 

En jouant sur le taux et sur la durée, tu peux être surpris des résultats que cela aura sur ta capacité d’endettement :

 

 

En imaginant que tu disposes de 450euros par mois, tu peux voir avec l’image ci-dessous, que en fonction du taux et de la durée choisie, cela aura un impact différent.

 

                                                       

 

Tu devras alors chercher à avoir le meilleur taux (le plus bas, mais aussi la meilleure formule), et étaler ton prêt sur la plus longue durée possible. Cela te permettras d’optimiser tes cash flow.

Les fonds propres nécessaires : 

 

En faisait l’exercice de calcul de ta capacité d’endettement, tu as pu cibler quels biens la banque peut t’aider à financer pour ton projet.

 

En discutant avec le banquier ou en regardant les sites internet, tu t’es alors aperçu qu’il te faut des fonds propres, au moins pour payer les frais de notaires.

 

Si tu trouves comme moi que c’est une somme importante, je partage avec toi quelques techniques pour diminuer tes frais de notaires. Elles te permettront sûrement d’économiser pas mal d’argent si tu ne les connaissais pas.

 

Les Cash flow

 

Si tu as aimé ces deux premiers articles, on continue ensemble notre bonhomme de chemin dans la troisième partie. Je te donnerai des outils pour savoir détecter les bons et les mauvais projets, sur base d’une étude des cash flow.

 

 

D’ici là, sois Fort !

 

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