Introduction : Frais d’achat en Belgique

Si tu achètes un bien immobilier, tu dois t’attendre à plusieurs catégories de frais : les droits d’enregistrements, les honoraires du notaires, les frais de recherche et de formalités administratives, les frais bancaires, TVA, transcription hypothécaire, les frais d’architectes, les frais de copropriété, les différentes assurances, … etc. (la liste n’est pas exhaustive).

Il est très important de pouvoir identifier ces frais. Cela te permettra de pouvoir affiner ton plan financier, et de savoir si oui ou non tu fais une bonne affaire.

Ensuite, une fois que tu as identifié toutes les charges, tu vas vite t’apercevoir que cela représente une somme non négligeable! Si comme moi, tu ne veux pas gaspiller ton argent, je vais t’expliquer dans cet article comment réduire ces frais, en restant dans la légalité!

Dans cet article on va s’attaquer aux frais de notaires, et plus précisément aux droits d’enregistrements. Plusieurs stratégies s’offrent à toi si tu veux les diminuer et pouvoir faire une “meilleure” bonne affaire. Je vais t’expliquer 3 stratégies sélectionnées pour toi, parmi un tas d’autres qui existent:

1. Acheter à plusieurs

En faisant une acquisition à plusieurs, il est possible (si cela fait partie de votre arrangement) de payer moins de frais d’achats qu’en faisant l’achat seul. Cela paraît bête mais il faut y penser. En plus, cela te permet d’accéder à des biens qui ne faisaient pas partie de ton budget.

Si on prend par exemple un bien de 200.000 euros en région wallonne. Si on applique le taux standard, cela donne des droits d’enregistrement de 12,5%, c’est-à-dire 25.000 euros. En faisant cet achat à 2, tu peux trouver un accord avec l’autre personne et payer moins que la totalité des droits d’enregistrement. Le plus probable est que tu divises ces frais par 2 et ainsi que tu fasses une économie de 12.500 euros.

En plus de cette économie, tu pourrais faire d’une pierre deux coups et également :

• Augmenter ton périmètre et viser des plus gros projets et donc peut-être aussi des projets plus rentables.
• Economiser sur la gestion de ton bien (ton associé pourrait avoir des compétences ou plus de temps).
• … etc. Les possibilités sont très nombreuses.

En faisant le choix d’acheter à plusieurs, il faudra également réfléchir à comment structurer son deal. Tu peux te mettre en société ou alors rester en nom propre et par exemple signer une convention d’indivision pour que la gestion se passe de manière plus controlée.

Peu importe comment tu vas structurer ton deal, il faudra bien faire attention aux partenaires avec qui tu t’engages et aux termes qui vous unissent.

2. Abbattements et frais réduits (avantages fiscaux)

En fonction de la région dans laquelle tu veux acheter, il existe des mécanismes différents pour diminuer les frais d’achats. Ces mécanismes sont expliqués dans leur version la plus à jour sur le site des notaires de Belgique (https://www.notaire.be) et il y a même un module qui permet de calculer le coût exact ( https://www.notaire.be/calcul-de-frais). Je t’encourage à y faire un tour.

Ainsi, si tu achètes ton premier bien immobilier à Bruxelles, que son prix est de disons 170.000 euros, que tu l’achètes sous ton nom propre, que tu comptes y habiter pendant 5 ans avant de le faire louer et que tu ne disposes pas d’autres avantages fiscaux (bonus logement, … etc.), tu vas tout simplement être exempté de payer 21.250 euros ! Cela fait une sacré économie!

Attention: il faut bien se renseigner sur toutes les conditions à remplir pour éviter les fausses bonnes nouvelles.

3. Faire un emprunt différé:

Un emprunt différé est emprunt dans lequel le remboursement démarre avec un délai plus long que normal.

Ce délai et le type de remboursement dépend des conditions que tu arrives à négocier avec la banque. 

En démarrant le remboursement plus tard, les frais globaux de ton acquisition seront allégés.

Ainsi, si la première année tu rembourses 4.000 euros d’intérêts et 10.000 euros de capital, mais que tu arrives à convaincre la banque de ne rembourser que les intérêts lors de la première année, cela te permet d’économiser 10.000 euros de cash flow lors de la première année.

Profile Investisseur:

Juste avec ces 3 stratégies, on voit qu’il existe énormément de choses possibles. Afin d’agir de manière structurée, je t’encourage à faire le point sur tes objectifs, tes points forts et tes points à améliorer. Cela peut servir de fil rouge pour choisir tes batailles de manière plus efficace. Découvre ton profile d’investisseur ici.

Autres stratégies: 

Si vous souhaitez aller plus loin, 10 autres stratégies sont expliquées dans la formation immobilier que tu peux avoir accès ici . 

D’ici-là, sois fort!