Comment réaliser son premier investissement : Le Cash Flow (partie 3)

Comment réaliser son premier investissement : Le Cash Flow (partie 3)

La suite de notre série

 

Après avoir vu les conditions nécessaires pour réaliser son premier investissement immobilier et avoir discuté de la capacité d’endettement, il est temps pour nous de passer à la suite et d’étudier les cash flows.

 

Je t’invite à vraiment prendre le temps de lire cet article car il peut t’éviter de tomber dans des pièges qui t’empêcheront d’évoluer.

 

La règle d’or du Cash Flow:

 

Lorsque tu fais ton investissement, le cash flow est la différence entre tes charges et tres rentrées. Par simplicité, on dit souvent que les charges sont principalement le remboursement que tu fais à la banque, et que les rentrées sont tes loyers. Si on ne prend que ces 2 éléments, on parle alors de CASH FLOW BRUT.

 

C’est une bonne base, mais il est très important que tu fasses le listing de toutes les charges que tu auras, pour que tu évites au maximum les mauvaises décisions qui entraineront des mauvaises surprises.

 

En faisant ce listing, tu ajouteras dans tes charges des éléments comme : les frais d’entretien, le précompte immobilier, … etc. Dans mon article de calcul de rentabilité, tu trouveras un détail de tout ce dont tu dois faire attention.

 

Une fois que tu as vraiment pris en compte tous les éléments, tu arrives alors à ton CASH FLOW NET. C’est ca qui sera alors vraiment important pour toi.

 

Si au final de l’année tu as un cash flow négatif, tu ne te seras mis une EPINE DANS LE PIED!

En effet, non seulement ton investissement ne te rapportera pas d’argent, mais il t’en couteras. Mais en plus de cela,  ton banquier verra une détérioration de ta situation financière à travers ton investissement.

Ce sera un MAUVAIS SIGNAL que tu lui donnes.

 

Je te donne un exemple de cela avec la situation suivante:

 

 

La REGLE D’OR DU CASH FLOW lorsque tu réalises ton premier investissement est alors d’éviter à tout prix un cash flow négatif.

 

Combien faut-il mettre de fonds propres ?

 

A. Que veut la banque ?

 

D’un coté la banque aimerait que tu mettes BEAUCOUP DE CASH dans ton investissement.

 

En effet, cela diminue son risque dans le projet. Les plus malins te diront même que ca va diminuer ton taux d’intérêt (ce qui est vrai, lorsque tu passes en-dessous d’une certaine quotité).

Et de ton coté, en faisant tes calculs de rentabilité immobilière, tu pourrais t’apercevoir qu’en mettant plus de fonds propres, ton cash flow serait plus grand.

 

B. Combien mettrait un bon investisseur ?

 

De l’autre, au plus tu mets dans ton premier investissement, au moins il t’en reste pour ton deuxième investissement, et tu devras donc repartir de plus loin (voire de 0), pour ton second investissement.

 

A cela s’ajoute le fait qu’au plus tu mets dans ton premier, au moins tu peux profiter de l’effet levier.

 

C. Que choisir : la banque ou l’investisseur qui souhaite devenir indépendant financièrement ?

 

Le choix dépendra de tes ambitions. Si tu souhaites maximiser tes chances de te batir un empire immobilier, tu devras essayer de minimiser les fonds propres que tu mets dans chaque projet. Tu ne mettras alors que le strict minimum.

 

Cela est d’autant plus vrai s’il est difficile pour toi de recréer ces fonds propres.

 

Si on prend un exemple où tu mets 30.000 euros de fonds propres, et que tu arrives à générer avec ta situation financière un cash flow de 1000 euros par ans set une épargne de 250euros par mois, il te faudra presque 8 ans pour pouvoir recréer ce capital de 30.000 euros.

 

Tu comprends alors pourquoi il est PREFERABLE DE DIMINUER SON APPORT PERSONNEL.

 

Quand faut-il revendre ?

 

Lorsque tu revends, tu vas vouloir au moins ne pas faire de perte. C’est-à-dire que ton prix de vente devra couvrir l’ensemble des frais dégagés (prix de vente, frais de notaires, taxes, entretien… etc.).

 

En plus de cela, lorsque tu fais une revente, si ton prix de vente est supérieur au prix auquel tu as acheté ton bien (ce qui est un cas fort probable), tu risques de devoir t’aquitter de la taxe sur plus-value.

 

 

Pour ces raisons, je te conseille fortement de vouloir vendre et racheter quelque chose dans les 5 ans !

 

Quels objectifs pour un bon investissement ?

 

Peu importe tes objectifs, dans la plupart des cas, tu investis pour améliorer ta situation financière. Pour améliorer ta situation financière, tu vas devoir optimiser les cash flow.

 

Si tu veux en plus pouvoir réinvestir, tu devras faire attention aux fonds propres que tu consacres.

 

Un BON INVESTISSEMENT sera un investissement qui te donnes les meilleurs cash flow avec le moins de fonds propres.

 

Comment passer à l’action ?

 

Maintenant que tu connais les grandes lignes, j’espère que tu es motivé et que tu as envie de passer à l’action.

Si tel est le cas, je t’explique comment faire dans le quatrième et dernier article de cette série consacrée au premier investissement.

 

 

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