L’interview est un podcast audio au départ, alors allumez vos diffuseurs et faites-vous plaisir 📻 :

Intervenants:

Djamel (il m’interroge): Créateur de podcasts pour aider les particuliers à vendre leurs biens immobiliers et à mieux comprendre les problématiques liées à la vente.

Benoit (et moi je réponds) : Passionné d’investissement immobilier, géomètre expert immobilier de formation et créateur de contenu sur l’immobilier grâce au site moi-independant.com et la chaine youtube “Benoit Desmidt”.

Qu’est ce que c’est qu’un investisseur immobilier ?

Beaucoup de personnes pensent qu’acheter sa propre habitation, c’est faire un investissement immobilier à long terme.

Tout simplement parce qu’on sait qu’une fois que la maison sera remboursée, on ne devra plus rien payer (enfin sauf le précompte immobilier et les rénovations bien sûr) et que l’argent que l’on donne à la banque paye en grosse partie la maison et cet argent ne va pas dans la poche de quelqu’un d’autre contrairement à la location.

Mais en réalité, même si financièrement parlant, à long terme, ça peut être intéressant d’avoir acheté son logement, ça n’en ai pas un investissement immobilier.

Le principe d’un investissement immobilier est d’acheter un bien qui nous rapporte de l’argent et pas seulement de nous en faire économiser.

Et on peut faire les calculs comme on veut, acheter sa propre habitation et y rester toute sa vie, ne nous permet pas de placer de l’argent sur notre compte épargne.

Pour un investisseur immobilier, combien de bien faut il pour pouvoir en vivre ?

Le nombre de biens n’a aucune importance, car il y en a des petits, des gros, des rentables, des moins rentables, etc.

Et il existe également beaucoup de types d’investissements différents. On pense souvent à l’immeuble de rapport avec plusieurs appartements qu’on loue en location nue, mais dans le domaine de l’investissement immobilier, il existe peut-être 25 stratégies différentes qui permettent d’être rentable.

Par exemple : la location et l’aménagement de locaux professionnels (entrepôts et bureaux), la colocation, les parkings, l’achat revente, etc.

Quel est l’élément central qu’un investisseur recherche lors d’une visite ?

Il y a deux choses de base qu’on regarde directement lors d’une visite, la première c’est le prix d’achat, on doit acheter en dessous du marché ou une fois rénover, pouvoir obtenir une plus value lors de la revente. Et la seconde chose c’est le cash-flow qu’on peut réussir à dégager si on achète le bien.

Je parle de l’investissement de Vincent pour illustrer le principe du cash-flow.

Le delta entre le loyer et l’emprunt est ce du BRUT ou du NET ?

Donc le cash flow BRUT est le loyer moins la mensualité que l’on doit rembourser à la banque et pour le NET, il faut déduire tous les frais annexes qui sont les vacances locatives, les travaux d’entretien, les assurances, le précompte immobilier, etc.

Mais j’ai plus répondu à sa question d’un point de vue fiscale. La location nue n’est pas imposée comme des revenus professionnels et a un régime fiscal particulier qui lui est attribué en Belgique. Ce qui permet une fois qu’on arrive à obtenir un bénéfice de ne pas payer d’impôt complémentaire peut importe ses revenus. C’est d’ailleurs pour ça que beaucoup de riches ont de l’immobilier, car en plus d’être un bon pilier d’enrichissement, ils peuvent s’arranger pour ne pas payer trop d’impôt.

Mais attention que ce n’est pas le cas pour tous les types de locations, par exemple, les locations aux professionnels sont beaucoup plus taxées, c’est d’ailleurs ce qui explique qu’elles soient également plus élevées

Quelle est pour toi la cause n°1 qu’un bien ne se vend pas ?

Je réponds à cette question en précisant que les agents immobiliers expérimentés sont plus compétents que moi pour répondre à cette question.

Pour moi, en partant d’un principe que mon père m’a inculqué qui dit que “tout a toujours une valeur pour quelqu’un” ( petite anecdote au passage, un jour il a acheté 3 vieux tracteurs agricoles des années 60 à moitié rouillées qui ne fonctionnait plus pour 1000€ les 3. Je me suis rappelé m’être dit qu’il était fou… Mais bon quand j’ai appris qu’il les avait vendus 3000€ 30 jours plus tard, j’ai pris une claque ) les biens immobiliers ont toujours une valeur et ça peut importe l’état du bien.

Donc si une maison ou un appartement ne se vend pas c’est que que le prix demandé est trop élevé et/ou qu’il y a peu de demande pour ce type de bien à cet endroit-là.

Néanmoins pour les biens particuliers et difficiles à vendre, je n’en parle pas bcp dans le podcast, mais d’autres critères plus subtils peuvent faire qu’on perd une vente et c’est surtout pour ce genre de biens que l’agent immobilier peut être d’une grande aide.

Quel est l’arme redoutable de l’investisseur pour acheter moins cher ?

Pour moi toute les personnes qui nous permettent de faire des affaires, sont des partenaires. C’est le cas de la banque, mais également du propriétaire vendeur qui lui accepte de nous vendre et qui doit également tout faire pour que la transaction se déroule bien.

Donc il faut apporter de la valeur au propriétaire vendeur par d’autres manières que par le prix, car nous on veut acheter pas cher et le vendeur il veut que ce soit intéressant pour lui.

L’investisseur doit savoir rassurer le vendeur en lui prouvant sa solvabilité et en lui garantissant une transaction rapide et sans problèmes. IL y a beaucoup de vendeurs qui sont pressés de vendre, car ils ont des crédits pond, que la vente est sujette à conflit ou pour d’autres raisons. L’investisseur peut également être moins difficile sur certains détails urbanistiques concernant le bien pour que la transaction puisse se faire sans démarches complémentaire de la part du vendeur.

Comment un propriétaire vendeur peut il savoir si il a un bien qui est intéressant pour un investisseur immobilier ?

Si c’est un immeuble de rapport avec plusieurs logements, ça semble logique que ce soit pour un investisseur, mais pour les logements unifamiliaux, c’est plus compliqué.

Comme il existe beaucoup de profils d’investisseur différents, on peut toujours avoir des investisseurs qui vont venir visiter, mais souvent les biens recherchés (exemple : espace extérieur, 2/3 chambres et parking) avec une bonne configuration et dans les prix du marché, ce sera des personnes qui désirent y habiter qui feront les meilleures offres. Car les maisons il n’y en a jamais 2 les mêmes et si elle a des arguments qui plaisent, certaines personnes pourraient être prêtent à l’acheter plus cher pour être certains de l’avoir. C’est ce qu’on appel la valeur de convenance en jardon immo.

L’investisseur lui, fera rarement des offres coup de cœur, il fait d’abord une offre pour gagner de l’argent. Des biens à vendre et des affaires, il y en a partout alors pour quoi se précipiter. Par contre ce n’est pas pareil quand on désire y habiter.

Est-ce que le prix de l’immobilier va devenir plus cher ou va baisser dans les années à venir ?

C’est impossible pour moi de prédire le contexte économique global, s’il y a une crise économique, le marché de l’immobilier sera touché. Et on n’est pas n’ont plus à l’abri d’une crise sectoriel. On sait que les marchés financiers fonctionnent par cycle et l’immobilier ne fait pas exception à la règle.

Néanmoins à plus petite échelle, je pense que la tendance à la prudence au niveau économique, le manque de confiance et l’augmentation de la difficulté à obtenir un emploi stable et donc un crédit hypothécaire poussent les petits biens qui ne coûtent pas trop cher entre (30 000€ et 200 000 €) à être remboursé à être de de plus en plus cher et les biens entre 250 000€ et 500 000€ à être tiré vers le bas, car les personnes capables d’acheter et qui veulent acheter ce genre de bien diminue.

Par contre, il y a de plus en plus de riches, mais eux ils achètent au-dessus du 1 000 000€.

Mais néanmoins, ce n’est qu’une supposition, ça ne fait pas suffisamment d’années que je suis actif en immobilier pour avoir un recul suffisant.